Real Estate Investment Advisory — France

La discipline de l’investissement appliquée à vos opérations immobilières.

HCS Advisory accompagne marchands de biens, promoteurs et investisseurs privés dans l’underwriting, la modélisation financière et le suivi de leurs opérations en France.

Échanger sur une opération Découvrir nos expertises

Décider.

Underwriting

Financer.

Business plan

Piloter.

Monitoring

L’enjeu

Les bonnes décisions commencent par les bons chiffres.

  • Quel est le véritable coût complet de l’opération ?
  • Quel prix d’acquisition maximal permet encore d’atteindre le rendement cible ?
  • Combien de fonds propres devront réellement être mobilisés, et à quel moment ?
  • Que devient le TRI si le budget travaux augmente de 10 % ?
  • Quel est l’impact financier d’un retard de commercialisation de six mois ?

Une opération immobilière se décide rarement sur une intuition. Elle se décide sur un coût complet, un besoin en fonds propres, un calendrier de trésorerie et un rendement mesuré sous plusieurs scénarios.

HCS Advisory transforme les hypothèses opérationnelles d’un dossier — acquisition, travaux, planning, commercialisation, financement — en un modèle financier qui mesure le rendement, les besoins de financement et les risques. Vous ne recevez pas un fichier : vous recevez une lecture financière exploitable.

Expertises

Trois interventions, un même parcours : décider, financer, piloter.

Underwriting Flash

Décider.

Évaluer rapidement une opportunité avant de poursuivre le deal ou de déposer une offre.

Une lecture financière rapide et structurée d’un dossier, destinée à trancher : coût complet, besoin en equity, rendement attendu, points de rupture. L’objectif n’est pas de tout modéliser, mais de savoir si l’opération mérite d’aller plus loin — et à quel prix.

Sur devis

Ce que l’analyse permet d’obtenir

  • Coût complet de l’opération et budget synthétique
  • Hypothèses de financement et besoin en fonds propres
  • Profit prévisionnel, marge, TRI et multiple
  • Principales sensibilités et risques financiers identifiés
  • Prix d’acquisition maximal selon l’objectif de rendement
  • Lecture financière permettant une décision GO / WATCH / NO GO

Transformer rapidement un dossier immobilier en décision financière.

Faire analyser une opportunité

Investment Business Plan

Financer.

Construire le modèle financier complet de l’opération, de l’acquisition à la sortie.

Le modèle de référence de l’opération. Il relie les hypothèses opérationnelles au calendrier de trésorerie mois par mois, à la structure de financement et aux scénarios de sortie. Il sert à structurer le tour de table, à dialoguer avec les prêteurs et à arbitrer entre plusieurs configurations.

Sur devis

Ce que le modèle peut intégrer

  • Acquisition, frais, travaux / CAPEX, planning et commercialisation
  • Loyers le cas échéant, dette, tirages, intérêts et remboursement
  • Fonds propres, cash-flows mensuels et besoin maximal de trésorerie
  • TRI, multiple, marge, LTV et LTC
  • Scénarios Base / Downside / Upside et analyses de sensibilité
  • Waterfall investisseurs / sponsor lorsque la structure le justifie

Un Investment Memo synthétique peut accompagner le modèle afin de restituer les principaux résultats, hypothèses et risques.

Un modèle financier qui tient la discussion avec un prêteur ou un investisseur.

Construire un business plan

Investment Monitoring

Piloter.

Transformer le business plan initial en outil de suivi financier après acquisition.

Une opération se dégrade rarement d’un coup : elle dérive. Le monitoring confronte périodiquement le budget initial au réalisé, à l’engagé et au reste à engager, et actualise le rendement. Vous ne constatez pas seulement que la performance a changé — vous savez pourquoi.

Sur devis

Ce que le suivi peut comprendre

  • Budget initial vs réalisé, engagé, payé, reste à engager, forecast final
  • Suivi travaux et suivi de la dette : tirages, intérêts, trésorerie
  • Commercialisation : ventes prévues vs réalisées
  • Cash-flow actualisé et TRI initial vs TRI actualisé
  • Évolution du multiple et identification des écarts
  • Principaux points d’attention à date

Comprendre non seulement que la performance a changé, mais pourquoi.

Mettre en place un suivi

Méthodologie

Une méthode de travail constante.

Chaque mission suit la même séquence, quelle que soit la taille de l’opération. C’est ce qui rend les résultats comparables d’un dossier à l’autre.

  1. 01

    Comprendre

    Analyse de l’opération, de la stratégie de sortie, des contraintes et des objectifs de rendement.

  2. 02

    Structurer

    Collecte et organisation des hypothèses : acquisition, surfaces, travaux, planning, commercialisation, financement, hypothèses fiscales fournies et scénarios de sortie.

  3. 03

    Modéliser

    Construction du modèle financier et analyse des principaux indicateurs de performance et de risque.

  4. 04

    Restituer

    Présentation claire des résultats, des sensibilités et des points d’attention, avec les conclusions qui en découlent.

  5. 05

    Piloter

    Lorsque la mission le prévoit, actualisation du business plan après acquisition et suivi de la performance dans la durée.

Documents

Ce sur quoi l’analyse s’appuie.

Selon la mission, l’analyse peut s’appuyer sur tout ou partie des éléments suivants. La liste est adaptée au dossier : un underwriting rapide se contente de l’essentiel.

Recevoir la liste des informations nécessaires

  • Documentation d’acquisition
  • Surfaces et plans
  • État locatif
  • Budget travaux
  • Planning de l’opération
  • Éléments d’urbanisme
  • Hypothèses de commercialisation
  • Conditions de financement
  • Structure des fonds propres
  • Frais et hypothèses fiscales fournis par le client ou ses conseils

Cas d’étude illustratif — données fictives

Réhabilitation et découpe d’un immeuble de rapport.

Cas construit à des fins pédagogiques pour montrer la forme d’une restitution HCS Advisory : structure de coût, financement, trajectoire de trésorerie et sensibilité du rendement.

Typologie
Marchand de biens — découpe
Localisation
Métropole régionale
Durée de l’opération
24 mois
Stratégie de sortie
Vente en lots

Prix d’acquisition

2 400 000€

Travaux

980 000€

Coût total de revient

3 900 000€

Dette senior

2 730 000€

Fonds propres

1 170 000€

Chiffre d’affaires

4 620 000€

Marge sur chiffre d’affaires

15,6%

TRI projeté (fonds propres)

31,0%

Multiple sur fonds propres

1,62×

LTC

70%

Trésorerie cumulée — fonds propres (k€)

0 -1 170 720 M0M6M12M18M24
Trésorerie cumulée (k€)
M0-620
M3-880
M6-1 010
M9-1 080
M12-1 140
M15-1 170
M18-820
M21-180
M24720

Le besoin maximal en fonds propres atteint 1 170 k€ au quinzième mois. C’est cette date, et non la moyenne de l’opération, qui dimensionne le tour de table.

Sensibilité du TRI

Coût des travaux (lignes) × Prix de vente (colonnes)
Coût des travaux − 5 % Base + 5 %
Base21,8 %31,0 %39,6 %
+ 5 %19,8 %29,1 %37,8 %
+ 10 %17,7 %27,2 %36,0 %
+ 15 %15,6 %25,2 %34,2 %

Prix d’acquisition maximal

2 540 000 €

Au-delà de ce prix, l’opération ne délivre plus le TRI cible de 25 % retenu dans ce cas. L’écart avec le prix négocié mesure la marge de manœuvre disponible en négociation.

Principaux points d’attention

  • Un dépassement du budget travaux de 15 % ramène le TRI au niveau du seuil cible.
  • Le rendement est plus sensible au prix de vente qu’au coût des travaux : la commercialisation porte le risque principal.
  • Le pic de trésorerie précède de neuf mois les premières ventes notariées.

Cas illustratif construit sur des hypothèses fictives, à seule fin de présenter la forme des analyses. Il ne décrit aucune opération réalisée et ne constitue ni un conseil en investissement ni une indication de performance.

À propos

Portrait à venir

Hugo Solinas

Fondateur — HCS Advisory

Une approche issue de la finance d’investissement, appliquée aux opérations immobilières.

HCS Advisory est né d’une conviction simple : une opération immobilière mérite le même niveau d’exigence analytique qu’un investissement de private equity. Mêmes questions, même discipline sur les hypothèses, même honnêteté sur les scénarios défavorables.

Hugo Solinas a exercé en private equity immobilier et en finance d’investissement. Il met cette lecture — analyse financière, modélisation et lecture du risque — au service des opérateurs immobiliers, sur des opérations où la décision se joue sur quelques points de rendement.

HCS Advisory est une structure de conseil indépendante, volontairement resserrée. Les missions sont conduites directement, sans intermédiation.

Périmètre d’intervention

HCS Advisory fournit des prestations d’analyse financière, de modélisation et de reporting. La structure n’exerce pas d’activité de gestion de portefeuille, de conseil en investissements financiers, de transaction immobilière ni d’intermédiation en financement.

Contact

Échanger sur une opération.

Décrivez le dossier en quelques lignes. Vous recevrez une première réponse indiquant ce que l’analyse peut apporter, le périmètre pertinent et les informations nécessaires.

Hugo Solinas

hugosolinas2402@gmail.com 06 43 43 81 11

Les analyses réalisées reposent sur les informations et hypothèses communiquées par le client ou ses conseils. Elles ne constituent pas une garantie de performance future.

Les informations transmises sont utilisées uniquement pour répondre à votre demande.